Erbschaft einer Immobilie: 10 Punkte damit nichts schief geht

Erben ist zweifellos ein großer Schritt, der viele Fragen aufwirft. Der Markt für Immobilien in Österreich ist vielfältig, was dir zahlreiche Möglichkeiten bietet. In diesem Blogbeitrag werden wir dir wichtige Informationen und Ratschläge geben, um die richtigen Entscheidungen im Zuge der Erbschaft einer Immobilie zu treffen.

1. Die Erbschaft annehmen oder ablehnen?

Die erste Frage, die du dir stellen musst, ist, ob du die Erbschaft antreten möchtest. Bedenke, dass mit der Annahme der Erbschaft nicht nur Vermögenswerte (wie z.B. eine Immobilie) übernommen werden, sondern auch Schulden und Hypotheken. Du hast drei Optionen:

• Das Erbe ablehnen: Wenn du das Erbe nicht möchtest, kannst du es durch eine Erbausschlagung ausdrücklich ablehnen. Dies ist ratsam, wenn der Verstorbene hohe Schulden hinterlassen hat.
• Das Erbe bedingt annehmen: Du kannst das Erbe unter Vorbehalt annehmen, was bedeutet, dass du nur bis zum Wert des hinterlassenen Vermögens für die Schulden des Verstorbenen haftest. In diesem Fall musst du die Immobilien bewerten lassen.
• Das Erbe uneingeschränkt annehmen: Diese Option ermöglicht dir, das Erbe schnell und kostengünstig anzutreten. Allerdings haftest du dann uneingeschränkt mit deinem Privatvermögen für alle Schulden des Verstorbenen.

2. Informiere dich über den Immobilienmarkt in Österreich

Um fundierte Entscheidungen treffen zu können, ist es wichtig, die aktuelle Lage des Immobilienmarktes in Österreich zu kennen. Der Österreichische Immobilienmaklerverband (ÖVI) hat in einer Studie ergeben, dass die Immobilienpreise in letzter Zeit kontinuierlich gestiegen sind. Zwischen 2010 und 2020 stiegen die durchschnittlichen Kosten für den Besitz eines Eigenheims im Land um etwa 52 %. Dies deutet darauf hin, dass die Möglichkeit besteht, dass Ihre Immobilie im Wert gestiegen ist.

3. Kosten bei der Erbschaft einer Immobilie

In Österreich fällt seit der Steuerreform 2008 keine Erbschaftssteuer mehr an. Allerdings gibt es bei der Erbschaft einer Immobilie einige Kosten zu beachten:

• Grunderwerbssteuer: Die Höhe der Besteuerung richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Sie beträgt für die ersten 250.000 € 0,5%, für die nächsten 150.000 € 2%, und für alles darüber 3,5%.
• Grundbuchsgebühr: Diese Gebühr in Höhe von 1,1% des Verkehrswertes fällt an, wenn du die neuen Eigentumsverhältnisse ins Grundbuch eintragen lassen musst. Du hast maximal ein Jahr Zeit, diesen Antrag beim Grundbuchgericht zu stellen.

Achte darauf, dem Finanzamt unaufgefordert mitzuteilen, dass du eine Immobilie geerbt hast, um Geldstrafen zu vermeiden.

4. Nutzungsmöglichkeiten für die geerbte Immobilie

• Eigennutzung: Wenn die Immobilie in gutem Zustand ist, kannst du sie selbst nutzen. Bei Renovierungsbedarf empfiehlt sich die Unterstützung eines erfahrenen Immobilienmaklers. Wenn die Immobilie vermietet ist, kannst du Mietern aus Eigenbedarf kündigen.
• Vermietung: Du kannst die Immobilie vermieten und die anfallenden Kosten steuerlich absetzen. Bei bereits vermieteten Mehrfamilienhäusern ist die Fortführung der Vermietung oft eine gute Wahl. Österreich hat einen stabilen Mietermarkt und es gibt eine hohe Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in Städten wie Wien, wie eine Untersuchung von Deloitte zeigt.
• Verkauf: Wenn du Zeit und Geld sparen möchtest, kannst du die Immobilie verkaufen. Beachte jedoch, dass auf den Veräußerungsgewinn Immobilienertragsteuer anfallen kann.

5. Pro und Contra beim Verkauf oder der Vermietung

Ob du dich für den Verkauf oder die Vermietung entscheidest, hängt von deiner persönlichen Situation und der Beschaffenheit der Immobilie ab:

• Pro Verkauf: Du erhältst einen festen Geldbetrag, den du frei verwenden kannst.
• Contra Verkauf: Der Verkaufspreis kann niedriger ausfallen, wenn du die Immobilie im Ist-Zustand veräußerst.
• Pro Vermietung: Du erhältst regelmäßige Einnahmen, die du beispielsweise für die Altersvorsorge nutzen kannst. Der Wert der Immobilie bleibt erhalten oder steigt sogar.
• Contra Vermietung: Du musst Zeit und finanzielle Mittel in die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie investieren. Außerdem fallen jährliche Kosten an.

Falls du dich entscheidest deine Immobilie zu verkaufen, erfährst du hier wie du dein Vermögen effizient aufbaust.

6. Alleinerbe oder Erbengemeinschaft?

Zunächst musst du klären, ob du alleiniger Erbe bist oder Teil einer Erbengemeinschaft. Als Alleinerbe hast du die volle Kontrolle über die Entscheidungen bezüglich der geerbten Immobilie und musst niemanden in deine Überlegungen einbeziehen. Doch oft erben mehrere Personen gemeinsam, wie zum Beispiel Geschwister. In solchen Fällen ist eine gemeinsame Entscheidungsfindung erforderlich.

7. Optionen für die Erbengemeinschaft

Wenn du Teil einer Erbengemeinschaft bist, gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie du das Haus nutzen kannst:

• Ihr könnt das Haus in separate Wohneinheiten aufteilen, die jeder Erbe für sich nutzen oder vermieten kann.
• Das gesamte Haus wird vermietet und die Mieteinnahmen werden auf die Erben aufgeteilt.
• Ein Erbe kauft die Anteile der anderen und übernimmt das Haus allein, wobei er den Pflichtteil an die Miterben auszahlen muss.
• Ihr entscheidet gemeinsam das Haus zu verkaufen und teilt den Erlös unter den Erben auf.

8. Immobilie behalten oder verkaufen als Erbengemeinschaft?

• Lasst den Wert des Hauses von einem unabhängigen Experten schätzen. Für die Bewertung des Hauses solltest du unbedingt einen unabhängigen Gutachter hinzuziehen, der die individuellen Merkmale des Hauses berücksichtigt und ein aussagekräftiges Wertgutachten erstellt.
• Wählt Gutachter, Immobilienmakler und Anwälte gemeinsam aus.
• Entscheidet, ob ihr den Verkauf mit oder ohne Makler durchführen möchtet.
• Seid euch unbedingt einig, ob ihr den Verkauf auch durchführen wollt.

9. Uneinigkeit und Streitigkeiten zwischen den Erben im Rahmen der Erbschaft einer Immobilie

Streitigkeiten können auftreten, insbesondere wenn es um die Nutzung der geerbten Immobilie geht. Wenn es keine Einigung gibt, kannst du eine Teilungsklage in Erwägung ziehen. Es gibt zwei Möglichkeiten:

Realteilung oder Naturalteilung: Das Haus wird in separate Einheiten aufgeteilt, und jeder Erbe erhält das alleinige Eigentumsrecht für seine Einheit.

• Zivilteilung: Das Haus wird gerichtlich versteigert, und der Erlös wird aufgeteilt.
• Realteilung: Diese hat Vorrang vor der Zivilteilung, es sei denn, sie ist aus bestimmten Gründen nicht möglich. Die Entscheidung liegt immer beim Gericht.

10. Hypotheken und Schulden

Wenn die geerbte Immobilie Hypotheken oder Schulden hat, kann der Verkauf oft die beste Lösung sein, um offene Forderungen zu begleichen. Denke daran, vor dem Erbe sorgfältig zu prüfen, ob sich die finanzielle Belastung lohnt und ziehe gegebenenfalls das Ausschlagen des Erbes in Betracht.

Fazit

Wir hoffen, dass dir dieser Beitrag bei Fragen zum Thema Erbschaft einer Immobilie hilfreich war. Denke daran, Beratung in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass du die besten Entscheidungen für deine Situation triffst. Gerne unterstützen wir dich dabei was mit der geerbten Immobilie passieren soll. Vereinbare dazu einfach ein unverbindliches und kostenloses Erstgespräch per Klick auf diesen Link.